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信息公告  
泰山路与世纪大道交叉口西北角用地拟调整批前公示
文章来源: 发布者:admini 发布时间:2017-09-26 09:01:00
泰山路与世纪大道交叉口西北角宗地国有土地使用权是睢县发展投资有限公司于2012年11月23日转让给郑州市正岩房地产开发有限公司,用地性质:居住用地。2017年8月26日郑州市正岩房地产开发有限公司向睢县城乡规划办公室提交了地块用地性质及指标调整的书面申请,经审核及报县政府同意,依照用地性质调整程序,2017年9月10日规划部门依法组织相关专家及县直部门相关人员进行论证,经过与会专家论证,并结合我县城市规划建设实际情况,拟对该地块进行调整。  
根据《河南省城市规划公示制度》的相关规定,现对项目调整情况面向社会公示。如对本项目调整有异议或相关建议,请在公示期内向规划部门反馈。公示期满后,我单位将依照法律法规的规定将收集到的意见、建议和该申请事项报县人民政府审批。
公示时间: 2017年9月26日----2017年10月5日
公示意见反馈方式:
1、通过邮箱suixianguihua@163.com,邮件请注明“规划公示意见”;
2、传真可发至0370-8189806,请注明“规划公示意见”,并留下相应联系方式;
3、邮件请寄往“睢县城乡规划办公室”,邮编476900,信封上请注明“规划公示意见”。
  公示电话:0370—8189875
公示单位:睢县城乡规划办公室
附件:

1、地块调整前后控制指标一览表及规划用地图

调整前地块控制指标一览表

地块编码 

用地代码 

用地名称 

用地面积(m2) 

容积率 

建筑密度(%) 

限高 

(m) 

绿地率(%) 

建筑面积(m2) 

停车位 

后退红线(米)

 —— 

R2 

居住用地

32549.06

1.8R2.8

15%i20%

60

35

91137.37

1.0/

 

北:12

南:12

东:12

西:15

原规划用地图
图片1.jpg
 

调整后地块控制指标一览表

地块编码 

用地代码 

用地兼容性

兼容比例

用地名称

用地面积(m2) 

容积率 

建筑密度(%) 

限高 

(m) 

绿地率(%) 

建筑面积(m2) 

停车位 

后退红线(米)

——

R2 

B1 

(建筑面积)10%

商住用地

37411  

1.8R2.8

15%i20%

60

35

104750.8

住:1.0/

商:0.91.2/100m2

北:12

南:12

东:12

西:0

 
                                                                           调整后用地图
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                                                          2、论证会专家审查意见
 
图片4.jpg
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                                                            3、论证会专家签到表
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4、泰山路与世纪大道交叉口西北角地块指标调整论证报告
 
                                指标调整论证报告
(睢建)规条(工)字(2011)09号出让条件调整论证报告
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                 上海经纬建筑规划设计研究院有限公司
                                     2017年1月
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项目名称:指标调整论证报告
项目编制单位:上海经纬建筑规划设计研究院有限公司
资质证书编号:【建】城规编(141080)  甲级
正岩世纪华城目地块指标调整报告项目组
院        长:   叶松青        工程师         工程结构专业
总规划师:  岑乐陶      高级工程师       城市规划专业
总工程师:  赵允皋      高级工程师       城市规划专业
                     岑乐陶      高级工程师       城市规划专业
                     梁国强      高级工程师    国家一级注册建筑师
项目负责:  胡永武      高级工程师    国家注册城市规划师
项目成员:  周文军        工程师      国家注册城市规划师
                      梁国强      高级工程师    国家一级注册建筑师
                      张   治        规划师         风景园林专业
                      王海峰        规划师         城市规划专业
                      郭   栋        规划师         城市规划专业
          
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                  目  录
1、项目基本情况 8
1.1区位、范围及面积 8
1.2用地现状 10
1.3基地周边概况 12
2、原规划及上层次规划、相关规划要求 0
2.1原规划成果 16
2.2上层次规划及相关规划要求 18
3、调整原因、内容、依据 18
3.1调整依据 18
3.2调整原因 19
3.3调整内容 19
4、调整论证 20
4.1常住人口计算 22
4.2公共服务影响论证 22
4.3道路交通影响论证 24
4.4生态环境影响论证 25
4.5空间景观影响论证 25
4.6市政设施论证 26
5、对已实施项目影响 27
6、概念性规划方案印证 28
6.1项目研究 28
6.2规划理念 28
6.3规划结构及功能分区 29
6.4竖向及景观设计 29
6.6指标体系 30
7、论证结论 31
 
1、项目基本情况
1.1区位、范围及面积
本次规划拟调整地块位于睢县中心城区西北部,东临世纪大道(民太路)、南临泰山路(纬一路)、西至用地边界线、北至南苑南街,规划用地面积37411平方米,该宗土地于2011年12月已经出让,并取得土地出让规划设计条件,(睢建)规条(工)字(2011)09号,2012年2月由睢县发展有限公司通过土地转让合同转让给郑州市正岩房地产开发有限公司。
在《睢县城市总体规划(2015-2030)》中的区位
图片8.jpg
1.2用地现状
北部地块内部现状用地主要为已建住宅,南部地块内部现状主要为空地。
                                           地块现状卫星影像图
图片10.jpg
                                                                        地块现状照片
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图片12.jpg
1.3基地周边概况
项目地块位于世纪大道与泰山路交叉口西北侧。地块西侧为南苑幼儿园,北侧为南苑社区,南侧汽车客运站,东侧为睢县中医院。项目区周边交通便利为该地块的开发建设提供良好的前提条件。 
地块周边概况图
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地块东侧睢县中医院及世纪大道
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图片15.jpg
地块北侧南苑社区
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地块南侧汽车客运站
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地块西侧南苑幼儿园及黄河路
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2、原规划及上层次规划、相关规划要求
2.1原规划成果
原规划为2011年睢县住房和城市规划建设管理局出具的国有建设用地使用权出让规划设计条件(睢住建)规条(工)字(2011)09号文。
地块用地性质为居住用地,出让土地面积59816.15㎡,其中包含街头绿地面积27267.09㎡,净用地面积32549.06㎡为各项指标计算基数;容积率1.8≤R≤2.8;建筑密度15%≤i≤20%;绿地率不小于35%;总建筑面积不大于91137.37㎡;建筑高度不高于60米;建筑退界东侧退民太路绿化控制线12米,南侧后退电力走廊绿化控制线12米,西侧后退用地红线15米,北侧后退规划道路红线12米。

调整前地块控制指标一览表

地块编码 

用地代码 

用地名称 

用地面积(m2) 

容积率 

建筑密度(%) 

限高 

(m) 

绿地率(%) 

建筑面积(m2) 

停车位 

后退红线(米)

 —— 

R2 

居住用地

32549.06

1.8R2.8

15%i20%

60

35

91137.37

1.0/

 

北:12

南:12

东:12

西:15

                                                                          原规划用地图
图片20.jpg
2.2睢县城市总体规划(2015-2030)
睢县城市总体规划(2015-2030)正处于报批阶段。其中将正岩世纪华城地块中高压线南侧(除去两侧防护绿地)地块的用地性质定义为二类居住用地。
2.3睢县产业集聚区空间发展规划(2016-2030)
睢县产业集聚区空间发展规划(2016-2030),已通过报批。其中将正岩世纪华城地块中高压线南侧(除去两侧防护绿地)地块的用地性质定义为二类居住用地。
 
3、调整原因、内容、依据
3.1调整依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》(2008)
2、《城市规划编制办法》建设部(2006)
3、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》;(2011)
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011
5、河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法
6、《建设用地容积率管理办法》
7、《睢县城市总体规划》(2015-2030年)
8、《睢县产业集聚区空间发展规划》(2016-2030年)
9、(睢建)规条(工)字(2011)09号
10、其它相关国家、地方标准及设计规范
3.2调整原因
1、“河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法”中第四十八条提到因城市、镇总体规划修改造成地块建设条件变化的可调整用地性质、容积率及其他与容积率有关的规划条件。   
 2、《睢县产业集聚区空间发展规划》(2016-2030年)已通过省内报批;新编制的《睢县城市总体规划》正处于报批阶段,两个上位规划均已将高压线南侧(除去两侧防护绿地)地块的用地性质定义为二类居住用地。
3、该地块出让条件在很大程度上停留在对地块出让时城市现状的承认和描述,而对于城市未来需求预测和发展判断方面确有不足。现该地块实际建设项目与原出让条件功能不匹配,故需对该地块进行指标调整。
4、该地块与其西侧地块同属一块项目用地,共同进行开发。该地块出让条件与周边地块指标不兼容,为保证该项目地块的整体发展,故需对该地块进行指标调整。
 
 
3.3调整内容
本次规划调整主要是由于地块的现实原因,将原规划地块的二类居住用地(R2)面积由32549.06平方米调整为37411平方米,并增加商业兼容比例10%(建筑面积);地块西侧后退用地红线由15米调整为0米。地块位于睢县中心城区西北部,该地块用地指标调整后,各指标均符合城市技术管理规定。
 

调整后地块控制指标一览表

地块编码 

用地代码 

用地兼容性

兼容比例

用地名称

用地面积(m2) 

容积率 

建筑密度(%) 

限高 

(m) 

绿地率(%) 

建筑面积(m2) 

停车位 

后退红线(米)

——

R2 

B1 

(建筑面积)10%

商住用地

37411  

1.8R2.8

15%i20%

60

35

104750.8

住:1.0/

商:0.91.2/100m2

北:12

南:12

东:12

西:0

 
                                                                                                   调整后用地图
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3.4、调整必要性
1、随着城市的发展,人民生活水平日益提高,对于商业的需求量也日益增大,地块内商业设施缺乏,为地块内居民生活带来不便,现将地块内商业兼容提高既能够提高该地块的使用价值,同时又符合地块内居民对于商业的基本生活需求。
2、地块周边存在较多的公共服务设施,如睢县中医院、睢县汽车客运站等,流动人群较多,对商业的需求量相对较大,将地块内商业兼容提高既能方便来往人群的购物需求,又能提高地块的使用价值。
3、《睢县产业集聚区空间发展规划》(2016-2030年)已通过省内报批;新编制的《睢县城市总体规划》正处于报批阶段,两个上位规划均已将高压线南侧(除去两侧防护绿地)地块的用地性质定义为二类居住用地。符合“河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法中第四十八条调整规定。
4、地块周边居住区均具有商业兼容性,将该地块调整为居住兼容商业,既能保持与周边建筑群体相协调,又能保持城市沿线的建筑景观的延续性。
5、该地块与其西侧地块同属一个开发项目,调整后退红线更有助于共同开发,可杜绝用地上的浪费,节省用地,更符合经济发展需求。
6、高压线两侧各留有20米防护绿带作为高压线两侧的防护隔离。增加的居住用地面积后在满足防护需求的同时可满足城市新的经济发展需求。
7、该地块调整后符合城市技术管理规定,且用地性质与《睢县产业集聚区空间发展规划》(2016-2030年)和新编总规保持一致。可按照《中华人民共和国城乡规划法》(2008)有关规定和调整程序进行相关调整。
 
 
4、调整论证
4.1常住人口计算
二类居住用地按人口按120平方米/户、3.2人/户预测。
本项目最新控规规划为二类居住用地,商业兼容性调整为10%。
调整后本项目规划常住人口增加:住宅建筑面积增加104750.8*90%-91137.37 =3138.35平方米,即增加常住人口84人。
本地块调整后较原规划增加常住人口84人。
4.2公共服务影响论证
(1)按照《城市中小学幼儿园规划建设管理条例》,每1000人70名中学生、70名小学生标准计算,其中中学生按50生/班、小学生按45生/班。
本项目规划修改后,中小学人数增加均不足一人,对教育设施的需求量不会产生影响。
(2)本地块1000米半径服务范围内距离该地块最近的较大的医院为睢县中医院,距离该地块约为100米,可保证地块内人们日常普通的医疗需求。
(3)本地块位于世纪大道(民太路)与泰山路(纬一路)交叉口西北侧,距离该用地最近的消防站位于锦绣大道与世纪大道交叉口东南角的一级普通消防站。距离约为700米,若接到火灾出动指令,5分钟内消防队可到达该地块。调整该地块指标可满足消防要求。
地块周边服务设施图
图片22.jpg
4.3道路交通影响论证
本次调整没有涉及城市主次干路、广场、停车场的调整。
该地块三侧临路,地块形状较为规则,南临泰山路(纬一路),城市主干路,红线宽46米;东临世纪大道(民太路),城市主干路,红线宽55米;北临南苑南街,道路红线宽20米。整个地块具有良好的外围交通条件,通行便利,该地块调整后,商业量的增加导致的人车流量的增大,可通过建筑12米道路退界进行合理的引导,消除其所带来的交通压力与对地块周边道路交通产生的影响。
地块停车位的配建,以地下停车为主进行布置,商业建筑以机动车位0.9—1.2个/100m2进行配套建设,居住建筑以机动车位1.0个/户进行配建。满足地块内居民的停车需求。 
4.4生态环境影响论证
4.4.1对城市环境影响
该地块中街头绿地面积的减少,新编总体规划中以周边新规划其他绿地进行补充。对整体环境的营造不会产生不良影响。
该地块各指标调整后,更利于塑造整体环境,营造良好的居住环境,方便地块内居民的生活。更利于提升该地段整体城市形象和土地使用价值。但是同时增加了居住建筑容量,增加了人口容量,同样也增加了该地段的环境容量。
该地段周边有已建成的南苑社区、中医院、南苑幼儿园和睢县汽车客运站,机械施工的噪声对附近居民影响较大,在施工建设过程中,运输车辆装载的物料洒落而引起的扬尘是主要大气粉尘污染源,洒水中应采取洒水降尘措施,尽量控制粉尘污染。施工的堆料场、拌和站应选在开阔地带,避免影响周围有居民,有效控制项目施工对生态环境影响。
4.5空间景观影响论证
该地块位于睢县中心城区西北部,东临世纪大道(民太路)、南临泰山路(纬一路)、北临南苑南街,整体风格的塑造要体现繁华的气息与睢县的地域文化特色,打造与周边的环境、建筑、文化等氛围协调的睢县较为标志性的建筑。建筑采用现代风格,外墙色彩以淡雅为主,住宅楼材质以高档外墙涂料与石材结合使用,符合城市设计的要求。建筑的整体风貌、色彩、体量等方面应符合该地块周围建筑的整体色调及风格。
地块指标调整后,道路红线未发生改变,不会对道路两侧的景观视廊造成影响。
4.6市政设施论证
4.6.1给水、电力、燃气、通信需求
本次规划调整后,人口容量增加84人,居住建筑面积增加3138.35㎡,商业建筑面积增加10475.08㎡。按照住宅建筑用水指标为100升/人·日计,商业建筑用水指标取7升/营业㎡·日计,营业面积按照商业面积比例的70%计,调整后总用水量日增加59927.89升;用电负荷按居住建筑用电标准为180KW/万㎡、需用系数按0.5计,商业建筑按用电标准为300KW/万㎡、需用系数按0.55计,调整后用电负荷增加201.08KW。规划修改后,会少量增加本片区的市政承载压力,但基本不会造成影响。
该地块由北部第二水厂统一供水,给水为由世纪大道DN800市政给水管供水; 
电力接自西环路市政供电线路,地块内部单独设置变压器转换后可供居民正常使用。
随着通信技术的改善、移动通信的发展,原有通信走廊承载力大为增加,完全能够满足相关通信要求。随着西气东输管线从县城北侧通过,瓶装液化气的使用将逐渐被淘汰。
天然气管道气源来自世纪大道东侧睢县燃气门站,7米以上40米以下的道路,沿道路东南侧设置;40米以上的道路沿道路两侧布置;交叉路口设置横管。随着城市基础设施的不断完善,市政设施的承载能力越来越安全可靠。
4.6.2排水量
排水量按照用水量的90%进行计算,调整后,日均污水量增加53935.1升。污水经泰山路,通过D600排水管最终排入西侧第二污水处理厂统一处理,能够满足本区域排水需求。
5、对已实施项目影响
该地块与其西侧地块同属一块项目用地,共同开发。对其不会产生不良影响。地块西侧为南苑幼儿园、东边为睢县中医院、北面为居住用地,南侧为睢县汽车客运站,建筑退界东侧退民太路绿化控制线12米,南侧后退电力走廊绿化控制线12米,西侧后退用地红线15米,北侧后退规划道路红线12米,满足睢县对该地块的退让要求,且能满足大寒日每套住宅至少一间居室满足2个小时的连续满窗日照的要求,根据该地块日照分析结果,完全满足本项目及周边项目的日照要求;不会对周围项目产生影响。 
6、概念性规划方案印证
6.1项目研究
6.1.1区位
本地块位于商丘市睢县中心城区西北部,地块东侧与世纪大道(民太路)相邻,南侧与泰山路(纬一路)相邻,北邻南苑南街,交通便捷。
6.1.2基地解读
该调整地块内地势较为平坦,本地块东侧和南侧分别为世纪大道(民太路)与泰山路(纬一路),均为城市主要道路。故要处理好建筑和道路的关系,沿城市道路的造型处理将是建筑形象的关键。
6.2规划理念
6.2.1规划宗旨
作为商住综合体建筑的建造项目,经济、实用、美观、节能以及高性价比是本项目应一直遵循的宗旨,在户型设计方面以人为本,充分考虑住户的实际使用感受和效果。同时注重对城市地段相关环境的利用与改善。遵循现代城市设计概念,以环境优美,生活舒适,交通便利,功能完善为宗旨,探索适合睢县定向性住房的新的居住形态,创造开放、多元、现代的商业居住文化,以满足不同居民对良好生活环境以及高品质生活的渴望。
6.2.2设计理念
通过整个地块的空间轮廓、交通组织、单体建筑造型、整体色彩、绿化配置、地面铺装材料方式和环境小品等方面综合塑造,体现地块建筑形象品质。建筑设计以简洁大方新颖为出发点,采用现代建筑设计手法,塑造一个与周边环境相协调,又具有鲜明特性的商住综合体。
6.3规划结构及功能分区
6.3.1规划结构
根据对现状用地的分析和对周边环境的研究以及建设方居住户数最大化的要求,本项目最大化的利用土地资源;东侧与南侧沿街绿化作为人文景观布置,形成一个外向型的开敞空间,开阔视线。
6.4竖向及景观设计
6.4.1 竖向规划
本项目地块较为平坦。 
规划设计结合现状地势,在尽量保证土方平衡的基础上利用地形进行竖向设计,使雨水、污水能顺势排放。
6.4.2景观设计
建筑根据整体构思对现有环境进行再创造,最大限度的争取绿化空间,创造既符合城市形象、又体现时代精神的宜居景观环境。具体做法是在地块东侧与南侧布置绿地景观,营造舒适的沿街景观带;环境设计则以硬质铺装、草地、座凳为主要景观元素,通过不同材质的方块及不同植物的组合,创造出一种色彩绚丽、层次鲜明、错落有致、季相分明的人工景观。
环境设计整体协调,点上成景,线上成荫,面上成林,创造了一个优雅、宁静、具有高品位的新环境。华灯初上,游走于建筑群整体营造的小道上或者休憩在其间,享受着身心的愉悦。
沿街绿化以游步道和疏密适当、高低错落的绿化设计为主,体现人为生态和绿地效应。
6.5指标体系
                                                                           平面方案图
图片23.jpg
 
7、论证结论
本次规划调整后,容积率、建筑密度、绿化率均与出让条件一致,商业兼容性调整为10%;地块西侧后退用地红线由15米调整为0米;同时为与总规用地性质保持一致增加二类居住用地面积。调整后用地指标对周边不产生影响。
规划调整后,对城市道路交通、城市绿地系统及周边空间环境景观没有造成不良影响;中小学校规模的需求量与给排水电力电信燃气需求量基本不变,不会增加市政配套设施的承载能力。
综上所述,本规划修改基本可行。
 
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调整前地块控制指标

 

调整后地块控制指标

地块编码 

用地代码 

用地兼容性

兼容比例

用地名称

用地面积(m2) 

容积率 

建筑密度(%) 

限高 

(m) 

绿地率(%) 

建筑面积(m2) 

停车位 

后退红线(米)

——

R2 

B1 

(建筑面积)10%

商住用地

37411  

1.8R2.8

15%i20%

60

35

104750.8

住:1.0/

商:0.91.2/100m2

北:12

南:12

东:12

西:0

 
图片26.jpg
 
图片28.jpg
 
                                                                评审意见回复
1、论证报告名称修改为控规调整必要性论证报告
意见回复:论证报告名称已修改为:调整论证报告——(睢建)规条(工)字(2011)09号出让条件调整论证报告。
2、按照国家、省相关法规规范要求补充完善调整依据,进一步优化完善论证分析,与上位规划相结合。
意见回复:已补充《建设用地容积率管理办法》等相关法规作为调整依据,增加与《睢县产业集聚区空间发展规划》(2016-2030)及新编总规等上位规划的结合,论证分析进一步完善深入。
3、进一步核实完善居住兼容商业设施比例,补充相关手续。
意见回复:核实居住兼容商业设施(建筑面积)比例为10%。不涉及相关手续的补充。
4、补充完善公共基础设施分析,适当扩大周边环境分析。
意见回复:已对于公共基础设施分析论证进行补充完善,并对涉及街头绿地的删减做出合理性及必要性论证。
5、明确高压走廊的防护距离。
意见回复:已明确高压走廊的两侧分设20米防护绿带。
6、完善论证报告文本内容
意见回复:论证报告文本内容已进一步完善深入。
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